Wirtschaftlichkeitsanalyse für gewerbliche Vermietungen
Der MietLotse ist ein freies, browserbasiertes Werkzeug zur Wirtschaftlichkeitsanalyse gewerblicher Mietverträge. Er läuft vollständig lokal im Browser – es werden keine Daten an Server übertragen. Die Datei kann offline genutzt, weitergegeben und in eigene Workflows eingebunden werden.
Was ist neu? Alle Änderungen stehen im Changelog. Die Schaltflächen verweisen dauerhaft auf die neueste Version und eignen sich als Lesezeichen.
Ältere Versionen
Funktionen
Von der Eingabe der Konditionen bis zum druckfertigen Report
Mietobjekt & Konditionen
- Geführte Eingabe (Schritt-für-Schritt-Assistent)
- Mehrere Mietsachen
- Mietfreie Zeiten – monatsgenaue Auswahl
- Vorlaufzeitraum vor Mietbeginn
- Mietstaffeln je Mietsache
- Indexierung
- Mietanpassung in Phasen mit Geltungsbereich (z. B. erst Staffel, dann Index)
- Brutto- oder Nettomieter
Kosten & Investitionen
- Tenant Improvement (TI) mit Nebenkosten
- Baukostenzuschuss (Mieter / Vermieter)
- Maklerprovision und interne Vermietungsprovision mit eigenen Staffeln
- Zeitliche Verteilung sämtlicher Kosten
Auswertung & Export
- KPI-Übersicht: Gesamtfläche, Gesamtkosten, Amortisation, CIR, Barwert der Mieteinnahmen, NPV, Effektivmiete, IRR und MIRR
- Diagramme: kumulierter Cashflow & Mietverlauf
- Monatliche Cashflow-Tabelle
- Sensitivitätsanalysen
- Szenarienvergleich
- Druckoptimierter Report (PDF)
- Parameter-Export und -Import
- Export der vollständigen App mit Szenarien als eigenständige HTML-Datei
Changelog
Änderungen der einzelnen Versionen
- + Szenarien per Drag & Drop umsortieren; Hauptszenario bleibt fix an erster Stelle.
- ! Druck- und Exportaktionen werden je nach Szenariozahl passend eingeblendet.
- + Vollständige editierbare HTML-App mit allen Szenarien exportieren; exportierte App öffnet ohne Startdialog und erhält das aktive Szenario
- ~ Aktionsleiste bei mehreren Szenarien neu sortiert und um aktive-Szenario-Export sowie HTML-Export ergänzt
- ~ Abstand zwischen letztem Inhalt und Footer deutlich verringert
- ~ UI/UX-Refactoring: einheitliches, modernes Design-System (ein Farbschema für hell/dunkel, Systemschrift statt Monospace-Versalien, Monospace-Ziffern nur für Zahlen); flachere Hierarchie ohne Sektionsnummern, Eck-Marker und doppelte Titel; einheitliche Eingabefelder, Buttons, Tabellen, Badges und Dialoge
- ~ Aktionsleiste als schwebende, farbig hervorgehobene Werkzeugleiste mit kurzen Beschriftungen (vollständige Beschreibung als Tooltip; auf dem Smartphone nur Symbole); Sidebar mit Symbolen, Szenarien als Pillen-Tabs, Meldungen unten statt mittig
- ~ Mietsache: Alle Felder der Hauptfläche auf einer Flucht, TI-Häkchen vertikal zentriert; Mietanpassung zweispaltig (Phase links, Felder rechts)
- ~ Baukosten: Architektenhonorar, Beraterhonorare, Genehmigungskosten und BKZ unter „Weitere Kosten“ zunächst eingeklappt – mit Zähler erfasster Positionen; öffnet sich automatisch, sobald dort Werte hinterlegt sind
- ~ „Mietfreie Monate auswählen“ und „Verteilung der Investitionskosten“ standardmäßig eingeklappt
- ~ Diagramme: „Kumulierter Cashflow“ nun vor „Mietverlauf“ (Formular und Druck/PDF); Marker ausgeschrieben als „Amortisation“ bzw. „Barwert-Amortisation“
- + Nach dem Import einer Einzel-Datei (.json/.md) bzw. „Bestehendes Projekt öffnen“ wird sofort berechnet
- + Diagramm „Mietverlauf (Hauptfläche)“: Nominale Miete (€/m²) über alle Mietmonate als Treppenkurve (eine Stufe je Mietmonat, Sprung am Monatswechsel) – mit Markern für Mietanpassungen und Phasenwechsel sowie Bändern für mietfreie Monate
- + Diagramm „Kumulierter Cashflow“: Kumulierter Saldo (nominal) und Barwert über die Laufzeit inkl. Vorlaufphase, mit Markierung des Amortisationsdurchtritts (nominal und Barwert; Beschriftungen vermeiden Überlappungen)
- ~ Druck-/PDF-Reihenfolge an die Bildschirm-Ansicht angeglichen: Cashflow (Diagramme + Tabelle) vor Sensitivitätsanalysen; Y-Achse beschriftet den Nullpunkt als „0 €“
- ! Mietanpassung: Nach „Berechnen“ wurde die Anpassungsart erst beim zweiten Bedienen übernommen und geänderte Index-/Staffel-Parameter blieben wirkungslos – Ursache waren verwaiste Objektreferenzen nach Szenario-Berechnungen; Eingaben greifen nun sofort (betrifft auch die individuelle Staffel)
- ! Import: Öffnen einer Einzel-Datei (.json/.md) nach einem Szenarien-Bundle entfernt nun die bisherigen Alternativ-Szenarien – die geladene Datei ist das einzige (Haupt-)Szenario „Szenario 1“
- + Beide Diagramme nativ als inline SVG ohne externe Bibliotheken; Tooltips je Monat, Theme-fähig (hell/dunkel) und auch in der Druck-/PDF-Ansicht (Seite 2, über der Cashflow-Tabelle)
- ~ Cashflow-Sektion um die beiden Diagramm-Karten ergänzt („Diagramme & monatliche Übersicht“); rein darstellerisch, keine Änderung an Berechnungen oder Exportformat
- ! Amortisation: Bei Vorlaufzeitraum mit cashflow-freien ersten Monaten wurde fälschlich „1 Mon." angezeigt – Amortisation (nominal und Barwert) wird nun erst beim echten Durchtritt des kumulierten Saldos über 0 gesetzt; Zählung weiterhin ab Projektstart inkl. Vorlaufmonate
- ~ KPI „Amortisation": Untertitel zeigt nun „inkl. N Vorlaufmonate" (statt „Monate ab erstem Cashflow"); Laufzeit-Einheit in KPI-Kachel, Druckansicht, Vergleichsansicht und Sensitivitätsanalyse von „M." auf „Mon." vereinheitlicht
- ! Szenario-Wechsel: Scroll-Position bleibt nun stabil (kein Drift mehr ab „Cashflow"/„Erweiterte Analyse"); gleichzeitig Bounce beim Wechsel entfernt
- ! Vergleichsmatrix: Werte ab „TI gesamt" rutschten bei Szenarien mit abweichenden Detail-Zeilen (z. B. mietfreie Zeit, Genehmigungskosten, BKZ) um Zeilen nach oben – Zuordnung nun ID-basiert statt indexbasiert
- + Vergleichsmatrix zeigt nun alle Detail-Zeilen aller Szenarien (Union); fehlende Werte erscheinen als „–", statt Zeilen zu unterschlagen
- ~ Vergleichs- und erweiterte Analyse-Sektion nur bedingt anzeigen
- + Mehrere Szenarien parallel durchrechnen: Szenario-Leiste mit Tabs (duplizieren, umbenennen, löschen), automatische Berechnung beim Wechsel
- + Karten-Spiegelung: ganze Karten (z. B. Baukosten, Steuern) vom Hauptszenario in alle anderen Szenarien übernehmen
- + Vergleichsansicht: Kennzahlen & Details aller Szenarien nebeneinander
- + Alle Szenarien als Bundle exportieren/importieren (alte Einzeldateien bleiben lesbar); Szenario-Name im Export-Dateinamen
- + Druck wahlweise für alle Szenarien (inkl. Vergleich) oder nur das aktive Szenario
- + Verschiedene Mietanpassungsmodi nacheinander eintragbar (z. B. erst Staffel, dann Index)
- + Spiegelung des Mietzinses weiterer Flächen mit der Hauptfläche (inkl. Staffel/Index) – ideal für Flächen über mehrere Etagen mit identischem Mietzins
- + Architektenhonorar wahlweise als Gesamtsumme (€) eingebbar (zusätzlich zur Eingabe als % der TI)
- ~ Amortisations-Kacheln: Hinweis auf inkludierte Vorlaufmonate
- ~ Grid der mietfreien Monate zeigt auf großen Monitoren 12 Monate (ein Jahr) je Zeile
- ~ Spalte „Menge“ der Mietsache verbreitert (Eingabe größerer Werte)
- ~ Druckansicht erzwingt bei aktiviertem Dunkel-Modus stets helle Darstellung (Fix für Edge/Chromium)
- + Start-Dialog
- + Geführte Eingabe (Wizard) mit erläuterten Einzelschritten
- + Zurücksetzen-Button in der Aktionsleiste
- ~ Eingabefelder ohne Vorbelegung (außer USt 19 %)
- ~ Re-Design
- + Kostenverteilung vor Mietbeginn
- + KPI "IRR", "MIRR" und "NPV"
- + Fehler beim Baukostenzuschuss in Bezug auf Steuerschaden korrigiert
- - Sensitivitätsanalyse "Baukosten × Laufzeit → Rendite p.a."
- - Sensitivitätsanalyse "Baukosten × Miete → Rendite p.a."
- - KPI "Verzinsung"
- + Eingabemöglichkeit für mehrere Mietsachen
- + Export und Import als JSON
- - Export als Markdown
- + Baukostenzuschuss als Ziel der retrograden Berechnungen
- + Eingabe der Baukosten als Gesamtkosten
Kontakt & Lizenz
Rückmeldungen, Unterstützung und rechtliche Hinweise
Kontakt
Rückmeldungen, Fehlerberichte und Wünsche gern an DerSchmidt@mietlotse.app.
Wer das Projekt unterstützen möchte: Ein Kaffee per PayPal oder Wero an dieselbe Adresse wird dankend angenommen ☕.
Lizenz & Haftung
Der MietLotse steht unter der MIT-Lizenz. Die Software wird „wie besehen" ohne jede Gewährleistung bereitgestellt. Berechnungen ersetzen keine fachliche Prüfung durch Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwälte. Verantwortung für Entscheidungen auf Basis der Ergebnisse trägt allein die nutzende Person.
Impressum
Angaben gemäß § 5 DDG (Digitale-Dienste-Gesetz)
- Verantwortlich
- Sebastian Schmidt
- Anschrift
-
Gierather Str. 152
51469 Bergisch Gladbach
Deutschland - DerSchmidt@mietlotse.app
- PGP-Schlüssel
-
Schlüssel herunterladen
84FA 485F C2C2 DE4B B8BE 55E1 BD5A 129F 7184 5601
Haftungshinweis: Trotz sorgfältiger Prüfung übernehme ich keine Haftung für die Inhalte externer Links. Für den Inhalt verlinkter Seiten sind ausschließlich deren Betreiber verantwortlich.
Datenschutz
Kurzfassung
Diese Webseite ist eine reine Informations- und Download-Seite. Es werden keine Cookies, keine Tracker, keine Analyse-Tools und keine externen Schriften oder Skripte eingebunden. Es findet keine Profilbildung statt.
Die Webseite wird auf einem selbst betriebenen Server gehostet. Beim Aufruf werden technisch bedingt folgende Daten in einer Server-Logdatei verarbeitet:
- IP-Adresse des zugreifenden Geräts (gekürzt / anonymisiert)
- Datum und Uhrzeit des Zugriffs
- aufgerufene URL und HTTP-Statuscode
- übertragene Datenmenge
- Referer und User-Agent (Browser-/Geräte-Information)
Rechtsgrundlage ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (berechtigtes Interesse an einem sicheren und stabilen Betrieb der Webseite). Die Logdaten werden nach spätestens 7 Tagen automatisch gelöscht und nicht mit anderen Datenquellen zusammengeführt.
Bei Kontaktaufnahme per E-Mail werden die übermittelten Angaben ausschließlich zur Bearbeitung der Anfrage gespeichert und nicht an Dritte weitergegeben.
Sie haben das Recht auf Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung der Verarbeitung, Datenübertragbarkeit und Widerspruch (Art. 15–21 DSGVO) sowie ein Beschwerderecht bei einer Datenschutz-Aufsichtsbehörde.
Verantwortlich im Sinne der DSGVO ist die im Impressum genannte Person.